お問い合わせ
賃貸経営の始め方を徹底解説！4つの方法や始める流れ、ポイントをご紹介
賃貸経営の始め方には大きく4つのパターンがあり、それぞれにメリットや手順、注意点、適した人物像があります。この記事では、賃貸経営の具体的な始め方や手順、成功のポイントをわかりやすく解説します。
賃貸経営は、副業や定年後の収入源として、不労所得を得る手段の一つです。
しかし、不動産の知識や経験がない方にとっては、何から始めれば良いか戸惑うこともあるでしょう。
賃貸経営の始め方には大きく4つのパターンがあり、それぞれにメリットや手順、注意点、適した人物像があります。
この記事では、賃貸経営の具体的な始め方や手順、成功のポイントをわかりやすく解説します。
アパート・マンションの賃貸経営を始める4つの方法
- 新築アパート・マンションを購入する
- 中古アパート・マンションを購入する
- 所有する土地に新しくアパート・マンションを建てる
- 新たに土地を購入して物件を建てる
新築アパート・マンションを購入する
まず1つ目は、新築のアパートやマンションを購入し、賃貸経営を始める方法です。
すでに完成した物件を購入すれば、すぐに賃貸経営を始められるため、手間が少なく、特に初めて賃貸経営を行う方に適しています。
新築物件のメリットは、メンテナンスの手間も少なく銀行からの融資も通りやすい点、デメリットは間取りや設備に関して自分の希望を反映できない点です。しかし、立地や収益性は不動産会社が選定した物件であることから、ある程度安定した収益が見込めるでしょう。
また、アパートの場合は一棟丸ごと購入することが一般的ですが、マンションの場合は一部屋単位で購入して経営するケースが多いです。
中古アパート・マンションを購入する
中古のアパートやマンションを購入する方法もあります。この場合、新築よりも初期費用を抑えることができ、オーナーチェンジ物件であれば、購入後すぐに家賃収入が見込める点が魅力です。
しかし、即収入を得られる方法であっても、築年数が経過している物件の場合、購入後にメンテナンスが必要となることがあります。
そのため、購入前に物件の老朽化具合をチェックし、予算に合わせた修繕計画を立てることが重要です。
所有する土地に新しくアパート・マンションを建てる
すでに土地を所有している場合、その土地に新しいアパートやマンションを建てて賃貸経営を始める方法があります。この場合、土地を購入する必要がないため、初期費用が抑えられ、さらに更地の土地にかかる税金を減税できるという節税効果もあります。
ただし、新築の物件を建設するには、完成までに時間がかかるため、賃貸経営を始めるまでにはある程度の期間が必要です。
1坪あたりの建物費用の目安は以下の通りです。
| 物件の構造 | 費用目安 |
| 木造 | 約70万〜100万円／坪 |
| 軽量鉄骨造 | 約80万〜120万円／坪 |
| 重量鉄骨造 | 約90万〜120万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造 | 約95万〜125万円／坪 |
たとえば、木造アパートで延べ床面積50坪の場合、3,500万～5,000万円程度の費用がかかります。理想の物件を建設するために、必要な資金や工期をしっかり把握しておきましょう。
新たに土地を購入して物件を建てる
賃貸経営をゼロから始める場合、土地を購入し、その上に物件を建設する方法もあります。この方法は、初期投資が大きくなりますが、理想の立地を選び、希望どおりの物件を建設できるというメリットがあります。
ただし、人気のエリアでは競争が激しく、希望どおりの土地をすぐに見つけられない場合があります。この方法は、時間と資金に余裕がある方向けの選択肢です。すぐに賃貸経営を始めたい方にはあまり向いていません。
賃貸経営の始め方
ここでは、ご紹介した4つの賃貸経営の方法のうち、「すでに土地を保有しており、新たにアパートを建設する場合」の手順について説明します。賃貸経営の流れは、以下のとおりです。
- 賃貸経営の目標・目的を決める
- 賃貸経営に必要な知識を身につける
- 収益計画を立てる
- 想定利用者を決める
- 建設会社を選定する
- 建設工事に着工する
- 管理方法を決定する
- 入居者を募集する
各手順について、詳しく解説します。
賃貸経営の目標・目的を決める
賃貸経営を始めるにあたっては、明確な目標や目的を定めることが重要です。アパートやマンションの経営には、多額の自己資金が必要になるほか、数千万円規模の融資を受けるケースも多いため、軽い気持ちで始めると、結果的に大きな負債を抱えるリスクがあります。たとえば、以下のような具体的な目標を設定すると、経営が軌道に乗った後も進捗を確認しやすくなります。
- 毎月10万円の安定収入を得る
- 定年後の生活資金の足しにする
- 将来的に子どもに資産を残す
長期的な視点を持ち、目的に沿った運営を心がけることが成功の鍵となります。
賃貸経営に必要な知識を身につける
賃貸経営を行う際には、多くの知識が必要です。特に、以下のような分野については理解を深めることが重要になります。- 建築基準法（建築の規制や基準）
- 宅建業法（不動産取引のルール）
- 民法（賃貸契約の法的ルール）
- 不動産取引に関する知識（売買・賃貸の実務知識）
- 税の知識（固定資産税・所得税・減価償却など）
- 確定申告の方法（賃貸経営者としての税務手続き）
学ぶべき範囲が広いため、すべてを一度に理解しようとせず、時間をかけて少しずつ学んでいくことが大切です。特に、個人ですべての知識を網羅するのは難しいため、セミナーや勉強会に参加したり、管理会社や不動産会社などの専門家に相談したりしながら学ぶと、より効率的に知識を身につけられます。
収益計画を立てる
アパートの賃貸経営を成功させるためには、「いつ・いくらの収益が見込めるのか」を明確にした収益計画を立てることが重要です。収益計画を作成する際には、以下のような収入と支出の項目を整理し、現実的なシミュレーションを行いましょう。
【収入の例】
- 家賃収入
- 駐車場収入
- 共益費
- 礼金収入
- 更新料収入
- 毎月のローン返済額
- 想定される時期に必要な修繕費
- 損害保険料
- 固定資産税
- 管理委託費
収入から支出を差し引き、最終的にどの程度の利益が見込まれるのかを計算します。まだ物件を建設していない段階では、仮の数値を当てはめてシミュレーションする方法が有効です。
また、家賃相場や物件価格を適正に見積もるためには、所有地周辺の賃貸物件情報をインターネットや不動産会社のデータを活用して調査するとよいでしょう。
想定利用者を決める
たとえば、大学の近くにある物件であれば、学生の需要が高いため、1Kや1LDKといった単身者向けの間取りが適しています。一方で、ファミリー層が多い地域では、2LDKや3LDKといった広めの間取りが求められるでしょう。
地域のニーズに合った物件を設計することで、高い入居率を維持し、安定した収益を確保できます。さらに、将来的に物件を売却する際にも、高い利回りが期待できる物件であれば、買い手が見つかりやすくなるというメリットがあります。
建設会社を選定する
また、コストや施工品質も会社ごとに異なるため、理想の物件をできるだけ低コストで建設できる業者を選ぶことが重要です。複数社から見積もりを取得し、条件を比較しながら最適な建設会社を決めましょう。
建設工事に着工する
実際の建設工事にかかる期間は、建築工法によって異なります。
目安として、木造アパートの場合は「階数+1～2ヵ月」、鉄筋コンクリート造の場合は「階数+3～5ヵ月」とされています。建設会社と契約してから完成するまでの期間は、約1年〜1年6ヵ月を見込んでおくと良いでしょう。
また、建設予定地の地盤が軟弱な場合、地盤改良工事が必要となり、追加費用が発生したり、工期が延びたりする可能性があります。そのため、事前に地盤調査を行い、必要な対応を把握しておくことが大切です。
管理方法を決定する
各管理方法のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| 募集方法 | メリット | デメリット |
| 自主管理 |
|
|
| 管理委託 |
|
|
| サブリース |
|
|
自主管理を選ぶと管理費を抑えやすく、高い収益を見込めますが、入居者同士のトラブルやクレーム対応に時間を取られる点が課題です。ただし、物件の清掃や修繕のために現地を訪れる機会が多く、物件の状況を把握しやすいだけでなく、入居者とのコミュニケーションを直接取れるメリットもあります。
そのため、自主管理は時間に余裕がある方に向いている管理方法といえるでしょう。
一方、管理委託やサブリースを利用すると、物件管理を業者に任せられるため、トラブル対応や修繕・清掃業務の負担を軽減できます。ただし、管理手数料が発生するため、その分収益は減少します。
管理手数料の目安は、以下のとおりです。
- 管理委託：家賃の3～7％
- サブリース：家賃の10～20％
特に、所有物件が多い方や遠方に物件を所有している方、副業として賃貸経営を行う方には、管理委託やサブリースが適しているでしょう。
入居者を募集する
それぞれのメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| 管理方法 | メリット | デメリット |
| オーナー自身が行う |
|
|
| 仲介会社に依頼する |
|
|
入居者の募集方法は、仲介会社を利用するケースが一般的です。
仲介会社に依頼する際は、複数の会社に物件を紹介してもらうことで、より多くの入居希望者に物件を知ってもらえます。その結果、契約に結びつく可能性が高まるメリットがあります。
ただし、その分、以下のようなコストが発生するため、収益が減少する点には注意が必要です。
【発生するコストの目安】
- 仲介手数料：家賃0.5～1ヵ月分+消費税
- 広告料：家賃1～2ヵ月分
- 客付け業者に支払う費用：家賃1ヵ月分
- インターネットやSNSを活用する
- 大学生向けの場合は大学生協を利用する
- チラシを配布する
- 既存の入居者から紹介してもらう
賃貸経営を始める際のポイント
- 建設会社や管理会社選びは慎重に行う
- あらかじめリスク対策を講じておく
- わからないことはプロに相談する
順番に説明していきます。
建設会社や管理会社選びは慎重に行う
賃貸経営を始めるにあたり、建設会社や管理会社の選定は重要です。
物件を建設する際には、所有者の希望をしっかりと聞き、アドバイスや設備提案を行ってくれる会社を選ぶ必要があります。入居者に人気の設備を提案してもらうことで、入居者が早く決まり、収益が早期に発生しやすくなります。
また、管理会社に委託する際は、物件を丁寧に管理してくれる会社を選ぶべきです。掃除を怠ったり、家賃滞納を長期間放置したりするような管理会社では、入居者の質が低下し、修繕費が高くなる恐れがあります。
自分の理想に合った賃貸経営を実現するためには、複数の会社を比較し、慎重に選ぶことが大切です。もし、決めた管理会社に不満がある場合は、別の管理会社に切り替えることも視野に入れておきましょう。
あらかじめリスク対策を講じておく
賃貸経営を始める際には、あらかじめリスク対策を講じることが大切です。予測されるリスクへの対策を立てておくことで、経営の安定性を高めることができます。
具体的なリスクと対策例は、以下のとおりです。
| リスクの種類 | 対応例 |
| 空室リスク |
|
| 家賃下落リスク |
|
| 家賃滞納リスク |
|
| 修繕リスク |
|
これらのリスクを完全に回避することは難しいですが、事前に対策を講じておくことで影響を最小限に抑えることが可能です。
わからないことはプロに相談する
賃貸経営に初めて取り組む場合、不動産に関する知識が不足していることが多く、どのように進めるべきか悩むことがあります。そのような場合はプロに相談するのがおすすめです。
相談内容別の相談先は、以下のとおりです。
| 相談内容 | 相談先 |
| 賃貸経営全般 | 管理会社・仲介会社 |
| 新築物件 | 不動産会社・ハウスメーカー・建築会社・工務店 |
| 資金計画 | ファイナンシャルプランナー・不動産会社・建築会社 |
| 融資 | 不動産会社・ハウスメーカー・金融機関 |
| 法律・税金 | 税理士・公認会計士 |
わからないことを放置しておくと、大きな問題に発展する可能性があるため、早めに専門家に相談し、解決策を見つけることが大切です。
まとめ
賃貸経営は安定した家賃収入を得られるため、副業や定年後の収入源としておすすめです。初めて賃貸経営に挑戦する方は、この記事でご紹介した手順やポイントを参考にスタートしてみてください。
賃貸経営を始めるためには、数百万～数千万円の初期投資が必要です。そのため、具体的な目標を設定し、現実的な計画を立てることが重要です。不安な点やわからないことがあれば、信頼できる専門家に相談してみましょう。
協和建設株式会社では、所有者様に代わって不動産管理を行い、建物の維持管理や入居者対応、仲介業務もサポートしております。興味のある方は、以下のリンクから詳細をご覧ください。
→協和建設について詳しく見てみる
→協和建設の不動産管理事業について詳しく見てみる